Stima dei fondi rustici estimo

Stima dei fondi rustici

Appunti di Estimo 

Stima del valore di mercato dei fondi rustici 

 Nella stima di un fondo secondo il criterio del valore di mercato il perito deve giudicare la quotazione che il fondo potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita con riferimento al momento in cui viene effettuata la stima. Indispensabile è quindi la conoscenza del mercato: cioè occorre che si verifichino le seguenti condizioni:
· che esistano fondi simili di recente oggetto di compravendita;
· che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e realmente pagati).
Per fondi simili si intendono immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Non esistendo fondi uguali, si tratterà di giudicare se i fondi presi per confronto hanno caratteristiche paragonabili, equivalenti, a quelle del fondo oggetto di stima, ed è questo il primo e spesso impegnativo compito del perito. Essendo tali caratteristiche numerose e di vario genere (ubicazione, destinazione produttiva, terreno, miglioramenti fissi, ecc.), egli deve esprimere un giudizio globale sulla base delle sue conoscenze tecnico-economiche, che deve saper ponderare con immediatezza e imparzialità. 

Procedimento sintetico 

Si basa sulla comparazione diretta tra il fondo da stimare e i fondi simili presi per confronto sulla base di un parametro comune, viene cioè applicata direttamente l’equazione fondamentale della stima:

 

Somma V : Somma p = Vo : p dove Vo è il valore ordinario.

Il valore unitario, ottenuto dal rapporto Somma Vo/Somma p potrà essere corretto, all’occorrenza, di un’entità stabilita dal perito, nel caso che il fondo manifestasse differenze, rispetto ai fondi presi per confronto, che non possono essere considerate in altro modo, cioè apportando aggiunte o detrazioni al valore ordinario. Tali differenze sono i comodi positivi o negativi. Per esempio, potrà essere giudicata una svalutazione dell’x% per la suddivisione in più corpi o per un terreno svantaggiato (per giacitura, fertilità, esposizione, ecc.). l’entità della correzione viene giudicata dal perito in modo empirico e perciò in modo soggettivo e opinabile; deve quindi essere di modesta entità e limitata ai casi di effettiva necessità.
Quando invece le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee, individuabili e quantificabili singolarmente, l’importo, adeguatamente calcolato, sarà sommato o detratto dal valore ordinario (aggiunte e detrazioni). Si otterrà così il valore reale.
Parametri di confronto
Il parametro tecnico impiegabile nella stima dei fondi rustici è la superficie (espressa in ettari).
I parametri economici possono essere: il reddito dominicale, il beneficio fondiario, la PLV, ecc. (meno affidabili rispetto alla superficie).

Fasi di svolgimento di una stima sintetica