mercoledì 7 luglio 2010

VALUTAZIONE DELL'AZIENDA AGRICOLA - estimo



VALUTAZIONE DELL'AZIENDA AGRICOLA
SIG. ROSSI
DA CONFERIRE IN UNA COSTITUENDA SOCIETA'.
PREMESSA.
A seguito dell'istanza del sig. Rossi nato a __ il __ ed ivi domiciliato in via __ n._, C.F. __, titolare di un'azienda agricola per l'attività di allevamento bufalino in agro di __, intesa ad ottenere la nomina di un esperto estimatore per la redazione di una relazione giurata al fine di conferire in proprietà in una costituenda società l'intera azienda agricola zootecnica, il Sig. Presidente del Tribunale di S. Maria C.V. ha designato in data __ quale esperto per la relazione di stima giurata, a norma dell'art. 2343 C.C., il sottoscritto consulente dr. agr. __ da ___, affidandogli l'incarico di "redigere una relazione giurata contenente la valutazione della suddetta azienda, intesa quale complesso di elementi materiali ed immateriali organizzati in una individualità oggettiva per la funzione imprenditoriale. Senza, peraltro, prescindere dalla descrizione dei singoli elementi in essa compresi, (appezzamenti di terreno ad uso agricolo, numerosi capi di bestiame, suddivisi in bufale da riproduzione, manze, nonchè le varie attrezzature da lavoro) del valore attribuito a ciascuno di essi, dei criteri di valutazione seguiti". Lo scrivente ha dato inizio alle operazioni peritali accedendo nei fondi dell'azienda __, effettuando rilievi, assumendo informazioni ed esaminando documenti. I dati ricavati sono riportati nella relazione che segue integrata dalle planimetrie allegate.

RELAZIONE.


Per comodità di esposizione si dividerà la relazione nei seguenti capitoli:
1. Introduzione                                                                    pag. 2
2. Terreni                                                                             pag. 4
3. Strutture                                                                          pag. 6
4. Attrezzature, macchinari e scorte morte                       pag. 11
5. Scorte vive                                                                        pag. 14
6. Sul più probabile valore venale                                      pag. 15
7. Conclusioni                                                                      pag. 24

1. INTRODUZIONE

L'azienda agricola zootecnica __ è costituita da un unico corpo ubicato in agro di __ descritto in catasto terreni del medesimo comune alla partita __, foglio n. __ come segue:
(omissis)
Il fondo ha una forma trapezoidale e confina, a nord con la strada vicinale __, ad est con il __, a sud con __, ad ovest con ___ (v. planimetria catastale scala 1:2000 - All. n. 1).
Al fondo si accede percorrendo la suddetta strada provinciale che da __ conduce a __. Imboccando sulla destra la strada vicinale __ e percorrendola per circa 200 mt si giunge all'ingresso dell'azienda chiuso da un cancello in ferro. Il perimetro aziendale presenta un argine in terra. La viabilità è buona in quanto il fondo è servito anche da strade interpoderali.
Il clima di tipo mediterraneo, temperato, non  presenta gradienti termici eccessivamente elevati. L'azienda è ad indirizzo zootecnico con allevamento bufalino. Le strutture sono ubicate in prossimità dell'ingresso aziendale e sono così  costituite (v. planimetria aziendale scala 1:200 - All. n. 2)
 1) fabbricato rurale con abitazione padronale;
 2) pensilina per deposito attrezzi;
 3) capannone deposito macchine;
 4) stalla;
 5) stalla;
 6) pensilina di alimentazione;
 7) sala mungitura;
 8) sala latte;
 9) area riposo;
 10) silo per polpe;
 11) pozzo per irrigazione;
 12) pozzo aziendale.

Il centro aziendale copre una superficie di ha  1.30.00 circa, mentre i restanti ha 26.71.13 al netto delle tare sono destinati alla coltivazione.



2. TERRENI

 I terreni dell'azienda sono stati originati da depositi di materiale alluvionale. Su tali depositi le azioni climatiche e delle acque zenitali hanno operato una serie di trasformazioni dando  origine ad un terreno agrario prevalentemente franco, mediamente dotato di anidride fosforica  assimilabile, di ossido di potassio scambiabile, di humus, di azoto e di microelementi. La reazione è sub acida. Il terreno di buona struttura e buona tessitura, è in piano. Presenta un impianto di irrigazione  con ali fisse in p.v.c. del diametro di mm 120 (sviluppo totale m 500) e con bocchette poste a m  70 di distanza l'una dall'altra per un totale di 9 bocchette. Come detto la superficie aziendale, pari alla superficie catastale, è di Ha 28.01.37. Di detta superficie le tare produttive costituite  dal centro aziendale sono pari a Ha 1.30.00 circa. Della restante superficie di Ha 26.71.13, che costituisce la superficie agricola aziendale, ha 1,7 circa sono tare improduttive (strade poderali, fossi ed argini) ed Ha 25 circa di superficie agricola utilizzabile (S.A.U.). Il terreno è tutto a seminativo irriguo e l'ordinamento colturale è il seguente:
-          mais ha 14, 
-          - erba medica al 1° e 2° anno ha 11 circa.
Le rotazioni attuate in azienda sono le seguenti: erba medica (5 - 8) sfalci, oietto (2 sfalci), mais da insilare.

3. STRUTTURE.

3.1 Fabbricato rurale con abitazione padronale.
(omissis)
3.2 Pensilina deposito attrezzi.
(omissis)
3.3 Capannone deposito macchine.
(omissis)
3.4 Stalla.
(omissis)
3.5 Stalla.
(omissis)
3.6.1 Corsia di alimentazione.
(omissis)
3.6.2 Pensilina di alimentazione.
(omissis)
3.7 Sala mungitura ed area riposo.
(omissis)
3.8 Sala latte.
(omissis)
3.9 Area riposo.
(omissis)
3.10 Silo per polpe.
(omissis)
3.11 Pozzo per irrigazione.
(omissis)
3.12 Pozzo aziendale.
(omissis)
4. ATTREZZATURE, MACCHINARI E SCORTE MORTE.

4.1 Attrezzature.
(omissis)
4.2 Macchinari
(omissis)
4.3 Scorte morte.
(omissis)
5. SCORTE VIVE
(omissis)
5.1 Bufale da latte.
(omissis)
5.2 Bufale giovani.
(omissis)
5.3 Vitelle.
(omissis)
5.4 Tori adulti.
(omissis)
5.5 Torelli.
(omissis)
5.6 Vitelli.
(omissis)


6. SUL PIU' PROBABILE VALORE VENALE.

6.1 La richiesta dell'istante per il conferimento  dell'azienda in una costituenda società ed il  dettato dell'art. 2343 C.C. impongono la valutazione del capitale disponibile seguendo, ovviamente, un criterio opportuno ed adeguato. Al fine di una obiettiva valutazione dell'intera azienda oggetto della presente stima, sono state esperite approfondite indagini che hanno riguardato i vari beni costituenti la  stessa. Le indagini hanno riguardato innanzitutto il terreno, poi le strutture, le attrezzature, i macchinari e le scorte morte, ed infine il bestiame.

6.2 Stima terreni.

Sono state esperite approfondite indagini sul locale mercato fondiario per fondi aventi caratteristiche di produttività paragonabili a  quelle offerte dal fondo oggetto di stima. I dati ricavati da tali indagini sono stati poi  confrontati con i valori agricoli medi per ettaro e per tipo di coltura dei terreni comprese nella 7^ Regione agraria della Provincia di Caserta valevoli per l'anno 1993 e determinati,  a norma dell'art. 19 della legge 18/1/1977 n.  10, dal competente U.T.E. Il procedimento di  stima seguito, risulta squisitamente sintetico, infatti, anche se la teoria estimativa indica procedimenti analitici e sintetici, il metodo da seguire nella determinazione del più  probabile valore venale è sempre basato su un confronto, quindi è un giudizio di merito che indica il lire l'appetibilità che l'azienda  presenta in un libero mercato. Tenendo, quindi, conto delle condizioni di produttività potenziali del fondo, della posizione, dei prezzi in epoca recente verificatisi per compravendita di fondi simili e delle tabelle dei valori agricoli medi, a conclusione di tutte  le indagini e ricerche si ritiene equo e giusto considerare per il fondo in esame il più  probabile valore venale nella misura di £/ha  60.000.000 /ha.
Pertanto:  ha 28.01.37 x £/ha 60.000.0000 =                                                     £  1.680.822.000

6.3 Stima strutture.

Per quanto riguarda le strutture, nella determinazione del più probabile valore venale, si  è fatto riferimento ai costi correnti di ricostruzione di strutture analoghe tenendo, ovviamente, in debito conto dello stato di vetustà delle stesse, dello stato di manutenzione e dei criteri tecnici che influenzano la  razionalità delle stesse. In definitiva, si procederà per ciascuna struttura, partendo  dal valore di ricostruzione rilevato sia dai   prezzi correnti di costruzione che dalle tariffe dei prezzi del provveditorato OO.PP. della Campania 1992, ed applicando un abbattimento di una quota percentuale variabile dal  20% al 40%. Pertanto, il più probabile valore  venale delle strutture aziendali si può ritenere il seguente:

6.3.1 Fabbricato rurale
             mq 570 x £/mq 400.000 =                           £ 228.000.000
             sistemazione aia e  strade poderali            £   40.000.000
                                                                                                                      totale  £  268.000.000
6.3.2 Pensilina deposito attrezzi
             mq 147 x £/mq 180.000 =                                                                          £    26.460.000
6.3.3 Capannone deposito macchinari
             mq 200 x £/mq 300.000 =                                                                          £    60.000.000
6.3.4 Stalla 
 mq 290 coperti + mq 120 scoperti
             mq 290 x £/mq 300.000 =                           £ 87.000.000
             mq 120 x £/mq 108.000 =                           £ 12.960.000
             paddok
             mq 1.200 x £/mq 100.000=                         £ 120.000.000
             muro di recinzione paddok
             m 500 x £/m 130.000 =                                £ 65.000.000

             concimaia
             mq 378 x £/mq 180.000 =                           £   68.040.000
                                                                                                          totale              £  353.000.000
6.3.5 Stalla 
  mq 290 coperti + mq 120 scoperti 
             mq 290 x £/mq 300.000 = £ 87.000.000
             mq 120 x £/mq 108.000 = £ 12.960.000
             paddok
             mq 770 x £/mq 100.000 = £ 77.000.000
             muro di recinzione paddok
             m 450 x £/m 130.000 = £ 58.500.000
             concimaia
             mq 378 x £/mq 180.000 = £ 68.040.000
             platea deposito attrezzi
             mq 399 x £/mq 100.000 = £ 39.900.000
           totale             £  343.400.000
6.3.6.1 Corsia di alimentazione
             copertura
             mq 710 x £/mq 100.000 = £ 7.100.000
             pavimentazione
             mq 355 x £/mq 108.000 = £ 38.340.000
             rastrelliera e mangiatoie
             m 70 x 2 x £/m 50.000 = £ 7.100.000
                                                                                                          totale              £    52.540.000
6.3.6.2 Pensilina di alimentazione 
             copertura
             mq 270 x £/mq 100.000 = £ 27.000.000
             pavimentazione
             mq 180 x £/mq 108.000 = £ 19.440.000
             rastrelliera e mangiatoia
             m 36 x £/m 50.000 = £ 1.800.000
             paddok
             mq 460 x £/mq 100.000 = £ 46.000.000
                                                                                               totale                         £    94.240.000
6.3.7 Sala mungitura
             mq 96 x £/mq 350.000 = £ 33.600.000
             area riposo
             mq 208 x £/mq 180.000 = £ 37.440.000
                                                                                              totale                          £    71.040.000
6.3.8 Sala latte
             mq 25 x £/mq 400.000 =                                                                             £    10.000.000
6.3.9 Area riposo
  mq 328 x £/mq 180.000 =                                                                                     £    59.040.000
6.3.10 Silo per polpe
             mq 25 x £/mq 110.000 =                                                                            £      2.750.000
6.3.11 Pozzo per irrigazione                                                                                  £    20.000.000
6.3.12 Pozzo aziendale                                                                                            £      3.600.000
                                                                                              Totale strutture      £ 1.364.070.000

6.4 Stima attrezzature, macchinari e scorte morte. 

Per quanto attiene le attrezzature ed i macchinari, invece, il criterio di stima è stato  fondato sul più probabile valore di mercato in  quanto, esistendo un mercato dell'usato, si  può facilmente risalire al valore venale degli  stessi. Pertanto, dopo indagini e ricerche esperite, tenuti presenti l'età e lo stato di  manutenzione, si possono dare agli attrezzi ed alle macchine i valori che seguono.
Attrezzi:
(omissis)
Macchine:
(omissis)

Alle scorte morte, costituite  da concimi, antiparassitari, silomais, fieno,  mangimi  concentrati e medicinali,  è stato attribuito un valore, come da distinta,  di     £   50.000.000
Totale attrezzature macchinari e scorte morte                                                    £ 165.400.000

6.5 Stima bestiame.

Il carico di bestiame è stato, invece suddiviso in classi in base all'età ed alla fase produttiva dei capi presenti. Per la determinazione del più probabile valore di mercato del  bestiame si sono tenuti presenti i prezzi di mercato ed i prezzari riportati da riviste  specializzate ("Caserta Zootecnica") nonchè  del valore genetico degli stessi.
Tanto premesso, si può asserire che il valore del bestiame è il seguente:
 - bufale da latte di anni 3 - 6  £/capo 3.000.000                n. 75 x £. 3.000.000 = £ 225.000.000
 - bufale da latte di anni 7 - 8  £/capo 2.500.000                n. 18 x £. 2.500.000 = £   45.000.000
 - bufale da latte di anni 11 - 12  £/capo 1.800.000                       n. 25 x £ 1.800.000 = £    45.000.000
 - bufale di mesi 12 - 18  £/capo 1.500.000                         n. 14 x £ 1.500.000 = £    21.000.000
 - vitelle mesi 0 - 6 £/capo 500.000                                      n. 22 x £    500.000 = £    11.000.000
 - tori anni 3 £/capo 3.000.000                                            n.   6 x £ 3.000.000 = £    18.000.000
 - tori anni 4,5 £/capo £ 1.500.000                                      n.   3 x £ 1.500.000 = £      4.500.000
 - torelli mesi 12 - 18  £/capo 1.500.000                              n.   7 x £ 1.500.000 = £    10.500.000
  - vitelli mesi 0 - 6 £/capo 500.000                                      n. 10 x £   500.000 = £       5.000.000
                                                                                              Totale scorte vive    £   385.000.000


7. CONCLUSIONI

Nella stesura della presente relazione si è  descritto, per quanto possibile, minuziosamente l'azienda cercando di evidenziare i punti  di maggiore interesse al fine della determinazione del più probabile valore venale. Il pro cedimento di stima risulta sintetico-comparativo. In sintesi la stima dell'azienda può così schematizzarsi:
Terreni                                                          £ 1.680.822.000
Strutture                                                       £ 1.364.070.000
Attrezzature, macchinari  e scorte morte  £     165.400.000
Scorte vive                                                    £    385.000.000
TOTALE     £ 3.595.292.000

Pertanto si può asserire che il più probabile valore venale dell'azienda __ è di £ 3.595.292.000 (tremiliardicinquecentonovantacinquemilioniduecentonovantaduemila).
Ciò è quanto in mia fede posso rassegnare in espletamento dell'incarico ricevuto.
Data,__
Il C.T.U.

Allegati:
1) Planimetria catastale scala 1:2000.
2) Planimetria aziendale scala 1:200.
3) Nomina Sig. Presidente del Tribunale di  S. Maria C.V.



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