Quando il proprietario è nudo

Come funzionano usufrutto e nuda proprietà

Per chi nell'acquisto di una casa cerca l'affare, l'acquisto della nuda proprietà può a volte essere molto conveniente. Si possono pagare meno tasse e spuntare prezzi decisamente inferiori a quelli di mercato.
Come regola generale chi ha in piena proprietà un immobile ha anche il diritto di usarlo a suo piacimento. La legge consente però di dividere la proprietà di un bene (nuda proprietà) dal diritto di usarlo e di godere dei frutti (usufrutto). Tale possibilità è in genere utilizzata da persone anziane che, vivendo in appartamenti medio- grandi, decidono di ricavare una discreta somma dalla vendita della nuda proprietà e mantenersi l'usufrutto per continuare a restare nell'appartamento.
L'usufrutto, ovvero il diritto di restare nell'appartamento e/o di goderne di tutti i frutti, rimane valido sino a quando esiste in vita un avente diritto d'usufrutto.
Chi acquista deve essere dunque consapevole che la piena proprietà, ovvero la possibilità di usufruire del bene, sarà possibile solo dopo la morte dell'usufruttuario.
E' importante sapere che l'usufrutto è un diritto di godimento commercializzabile ovvero cedibile, anche all'insaputa del proprietario, quindi, per tutelarsi, chi compra la nuda proprietà deve indicare nell’atto notarile che l’usufrutto è valido soltanto finché rimane in vita l’usufruttuario, trasformando così l'usufrutto in un diritto d'uso a vita.
Vi è l'eccezione per i coniugi, nel caso in cui uno dei due venga a mancare il diritto passa comunque al coniuge superstite.

Ma quanto vale la nuda proprietà?

Trattandosi di un contratto che si risolve nel tempo, la cui durata dipende dalla durata della vita dell'usufruttuario, il valore della nuda proprietà dipende da:
1) Età dell'usufruttuario.
2) Tasso d'interesse legale.
Sulla base dell'aspettativa di vita residua per ogni età, determinata in base a tabelle statistiche ufficiali, si determinano dei coefficienti. Tali coefficienti tengono conto che tanto più è vecchio il venditore tanto più vale la nuda proprietà, perché statisticamente si ricongiungeranno prima i due diritti di nuda proprietà e usufrutto.
Anche le imposte sono calcolate con lo stesso metodo.

Quando il proprietario si riveste

Quando nuda proprietà e usufrutto si riuniscono, si ha il così detto consolidamento della proprietà, che non prevede nessun pagamento di tasse di successione.

Una clausola utile per entrambe le parti

Trattandosi in genere di persone anziane, in alcuni casi nell'atto di cessione della nuda proprietà si prevede una clausola che può rivelarsi utile per entrambe le parti.
Si stabilisce che, nel caso di ricovero in una casa di riposo dell'usufruttuario, il detentore della nuda proprietà può prendere pieno possesso dell'immobile, riconoscendo un compenso all'usufruttuario che cede il diritto prima della sua morte.
Il vantaggio è reciproco perché il nudo proprietario può entrare in pieno possesso prima del tempo, l'usufruttuario nel momento del bisogno realizza un’ulteriore somma.

Calcola il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto

Ecco un comodo foglio di calcolo del valore della nuda proprietà e dell'usufrutto messo a punto dai consulenti della CASA giusta.

La ripartizione delle spese

Il nudo proprietario paga le tasse sul trasferimento di proprietà all' atto notarile e le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile.
All'usufruttuario spettano le spese ordinarie, le spese condominiali, le imposte (ici, irpef).