LE CONOSCENZE E LE COMPETENZE
La prova scritta di estimo presenta alcune caratteristiche che la rendono diversa e, per alcuni versi,
più complessa rispetto a quella di altre materie professionali inserite nel corso di studi superiori e
per studenti dell’università
Per poter affrontare un compito di estimo lo studente deve possedere le seguenti conoscenze e
competenze:
DI BASE
• Una piena padronanza della matematica finanziaria e dell’economia agraria
• Una buona conoscenza delle materie professionali,con particolare all’agronomia e alla
zootecnia
• Deve saper usare correntemente i manuali e i prontuari tecnico-economici
• Deve saper procedere all’analisi economica della realtà
• Deve saper utilizzare le più corrette fonti di informazione tra quelle a sua disposizione;
SPECIFICHE
• Una piena padronanza dei principi teorici dell’estimo generale ,agrario, legale e catastale
• Saper motivare e giustificare le scelte tecnico-economiche adottate.
• la capacità di scegliere il procedimento risolutivo più corretto e più aderente alla realtà
• la capacità di redigere una relazione tecnica;
• saper motivare e giustificare le scelte tecnico-economiche adottate
Cap I- LE CARATTERISTICHE DI UN COMPITO DI ESTIMO: VARIE
TIPOLOGIE DI TRACCE
Le tracce che normalmente vengono fornite agli studenti nei compiti di estimo possono essere così
suddivise:
A. Tracce che richiedono solo una trattazione teorica
B. Tracce che richiedono prima una trattazione teorica e poi un’applicazione pratica
C. Stime sintetiche o analitiche con tutti i dati necessari contenuti nel testo
D. Stime sintetiche o analitiche i cui dati devono essere scelti dallo studente avvalendosi o
meno di un manuale tecnico.
E. Stime sintetiche o analitiche con alcuni dati forniti dal testo e altri dati che devono essere
scelti dallo studente.
UVediamo ora nel dettaglio le singole tipologie di tracceU:
Si tratta di veri e propri temi su uno o più argomenti del programma. Essi richiedono una
trattazione chiara, con un uso appropriato del linguaggio tecnico e corretto nella forma. Vanno
evitate ripetizioni ed elencazioni scoordinate dei vari argomenti, i concetti vanno spiegati
sviluppando dei ragionamenti in modo lineare.
Vediamo una traccia tipo:
“Lo studente descriva in modo diffuso ed esauriente i diversi procedimenti di stima sintetici ed
analitici”
Questo tema va così impostato:
1) Suddividere i procedimenti di stima in sintetici e analitici e spiegare il significato dei due termini:
i procedimenti sintetici richiedono pochi calcoli mentre quelli analitici ne richiedono molti
2) Fare l’elenco dei diversi procedimenti di stima facendo notare che normalmente la stima analitica
si identifica con la capitalizzazione dei redditi
3) Trattare in modo esauriente la stima analitica o per capitalizzazione dei redditi
• Principio su cui si basa il valore di capitalizzazione
• Ricerca del Bf e sue caratteristiche:ordinario e continuativo nel
tempo
• Ricerca del saggio di capitalizzazione :come si trova
• Ricerca del valore normale Vo= Bf/r
3
3
• Aggiunte e detrazioni
• Ricerca del valore reale= Vo + aggiunte e detrazioni
4) Trattare in modo esauriente le stime sintetiche spiegando per ognuna in che consiste,quando si
applica e come si procede. Stime sintetiche: comparativa,a vista,storica,per valori tipici.
B. Tracce che richiedono una trattazione teorica con esempio pratico
La trattazione teorica verrà svolta nel modo indicato nella prima tipologia anche se potrà essere più
breve. Questa tipologia di traccia si può poi suddividere nei seguenti sottocasi:
a) Traccia teorico- applicativa con prevalenza della parte teorica.
UPrimo esempio
“ Il candidato illustri il significato di valore complementare e descriva le condizioni che
definiscono l’esistenza di tale autonomo aspetto economico di un bene. Esemplifichi quindi quanto
illustrato con qualche caso concreto di stima,evitando riferimenti alle sole espropriazioni parziali”
(Ministerale)
Risoluzione:
Questo compito richiede la trattazione dei seguenti punti:
1) spiegare il concetto di valore complementare
2) esprimere la condizione di stima che richiede l’applicazione del presente aspetto economico
(complementarietà di un bene o di più beni) facendo dei richiami all’economia generale sul
concetto di bene complementare
3) illustrare il procedimento di stima che si attua per trovare il valore complementare: valore di
mercato dell’intero bene meno il valore di mercato della parte rimanente
4) illustrare l’applicazione di bene complementare agli espropri parziali in base alla legge del
25 giugno 1865 n. 2359 e della nuova legge del 2002, riportando anche un esempio
corredato da un disegno.
5) Parlare di altri casi di applicazione del valore complementare: valutazione del soprassuolo
dell’arboreto e del bosco, stima dei reliquiari
6) Sviluppare un quesito estimativo a piacere relativamente al punto 5)
USecondo esempio
“ Lo studente illustri approfonditamente i vari procedimenti di stima, esemplifichi quanto illustrato
con una stima sintetica liberamente scelta”
Risoluzione:
In questa traccia è evidente che il testo richiede un’esauriente trattazione teorica ( nota le parole
“illustri”e “approfonditamente”) a cui si dovrà dedicare più tempo rispetto all’applicazione pratica.
Per l’impostazione del lavoro da sviluppare si dovrà seguire la seguente scaletta:
1) Suddividere i procedimenti di stima in sintetici e analitici e spiegare il significato dei due termini:
i procedimenti sintetici richiedono pochi calcoli mentre quelli analitici ne richiedono molti
2) Fare l’elenco dei diversi procedimenti di stima facendo notare che normalmente la stima analitica
si identifica con la capitalizzazione dei redditi
3) Trattare in modo esauriente la stima analitica e i diversi procedimenti di stime sintetiche.
Per ogni procedimento si dovrà spiegare:
• In che consiste
• Quando si applica
• Come si procede
Solo a questo punto si potrà fare un esempio di applicazione di una stima sintetica che potrà
consistere nella valutazione di un terreno con la stima comparativa
b) Traccia teorico- applicativa con prevalenza della parte applicativa.
Questo tipo di traccia è più frequente di quella precedente, in quanto la parte teorica è solo
una premessa allo svolgimento di una stima. E’ consigliabile di affrontare subito la seconda parte
lasciando lo spazio residuo di tempo alla trattazione teorica
Facciamo alcuni esempi:
UPrima traccia
“ Lo studente ,dopo aver descritto i diversi procedimenti di stima sintetici ed analitici applicabili
nella valutazione dei fondi rustici, proceda alla stima analitica di un’azienda zootecnicocerealicola
di ha 15,assumendo a piacere ma con verosimiglianza tutti i dati necessari”
Il percorso da seguire per lo svolgimento di questa traccia è il seguente:
1) Parlare dei diversi procedimenti di stima in modo non troppo analitico,occupando
non troppo tempo
2) Stima analitica di un’azienda zootecnico-cerealicola di 15 ettari
• Descrizione e scelta dei dati a piacere: la parola verosimiglianza sta a
indicare che i dati assunti non possono essere di pura fantasia ma devono
essere vicini a quelli reali , per questo è indispensabile sapere usare bene i
manuali tecnici
• Dimensionamento dei fattori produttivi : ripartizione della superficie,
dotazione foraggere, carico di stalla, macchine, fabbricati e altri
miglioramenti fondiari
• Il bilancio per il calcolo del Bf: PLV-(Sa+St+Sv+Q+Imp e cont+I)
• Ricerca del saggio di capitalizzazione : facendo riferimento ad investimenti
alternativi o ad aziende simili di cui si conoscono i valori e i benefici
fondiari
• Calcolo del valore : Vo = Bf/r
Seconda traccia
“ Il candidato,dopo aver illustrato il significato di valore di produzione,proceda all’applicazione
dello stesso in un ettaro di terreno coltivato a frumento tenero”
Questa traccia è semplice, richiede nella seconda parte un uso appropriato di un manuale tecnico.
Il compito si dovrà svolgere nel seguente modo:
1) Parlare del valore di produzione indicandone il significato : valore uguale a costo di
produzione medio,quando riapplica,come si procede.
2) Calcolo del costo di produzione del frumento : Kt = Sa+St+Sv+Q+Imp e cont+I+Bf
Il Bf si potrà calcolare in percentuale o sulla PLV( 5-15%) o sul valore del fondo(1-2%)
UTerza traccia
“ Lo studente, dopo aver illustrato i contenuti della legge fondamentale sugli espropri 25 giugno
1865 n. 2359 e della nuova legge del 2002, proceda alla stima analitica di un’azienda agraria di
sua conoscenza soggetta ad esproprio totale per causa di pubblica utilità”
Anche questo compito si risolve suddividendolo in due parti. La prima parte teorica è solo la
premessa ad una stima per esproprio di pubblica utilità da impostare e risolvere.
Pertanto procederete nel seguente modo:
1) Descrivete la legge del 2002 sull’esproprio indicando quando si può effettuare un esproprio,
quali beni si possono espropriare, chi sono i soggetti di esproprio,quali sono i casi di
esproprio,come si calcola l’indennità di esproprio.
2) Individuazione di un’azienda da espropriare, specificando i motivi di esproprio
3) Calcolare il valore dell’azienda in base a quanto previsto dalla legge
c) Stime sintetiche o analitiche
Questo tipo di traccia è il più frequente e consiste nel risolvere un preciso quesito di stima.
Richiede in primo luogo una piena padronanza delle materie professionali ,della matematica
finanziaria e dei principi generali dell’estimo, ma poi mette alla prova lo studente sulla capacità di
sapere applicare la teoria alla pratica. Insomma questo tipo di traccia ricalca i quesiti estimativi che
si incontrano nella professione.
Anche in questo caso possiamo distinguere almeno tre diverse tipologie di traccia.
Vediamole nel dettaglio.
c1) Stime sintetiche o analitiche con gran parte dei dati necessari contenuti nel testo
In questo tipo di traccia poco o nulla è affidato alla fantasia dello studente. Ad esso viene richiesto
solo di sviluppare un ragionamento economico-estimativo, di avere una buona conoscenza di
matematica finanziaria,di fare correttamente i calcoli.
Ecco un esempio:
“Un vigneto autonomo del ciclo economico di anni 25 ha attualmente l’età di 12 anni.
Le produzioni sono le seguenti:
- dal 3° al 7° anno € 5000 annue
- dall’8° al 20° anno € 10000 annue
- dal 21° al 25° anno € 9000 annue
Le spese sono le seguenti:
a) spese di impianto
- al 1° anno € 6000
- al 2°anno € 2000
b) spese di produzione
- dal 3° al 7° anno € 3000 annue
- dall’8° al 20° anno € 6000 annue
- dal 21° al 25° anno € 5500 annue
Supposto che il vigneto venisse completamente distrutto da un incendio dopo aver descritto le
caratteristiche del vigneto e la sua localizzazione,,si determini il danno subito”
URisoluzione
Per la soluzione di questo compito non è necessario avere immaginazione o fare molte ipotesi: nella
traccia vi sono tutti i dati utili con la sola eccezione dei saggi di interesse.
Occorrerà fare un corretto ragionamento sulla stima dei danni e conoscere le formule che
riguardano la stima degli arborei. Poi, anche se non esplicitamente richiesto all’inizio dello
svolgimento dell’elaborato deve essere fatta una breve descrizione aziendale.
Quindi i passaggi sono i seguenti :
1. descrizione aziendale con particolare riferimento a : localizzazione aziendale, a clima e
terreno,esposizione adatta al vigneto, sistema di allevamento ( guyot,cordone
speronato,pergola, ecc.),canali di commercializzazione
2. Valore del danno = valore del soprassuolo del vigneto che si ricava nel seguente modo:
Vs = Vm-Vo , nel nostro caso sarà Vs= V12 - Vo
A questo punto si tratta solo di fare dei calcoli di matematica finanziari,spiegando che il saggio di
interesse per tutte le operazioni è quello risultante da investimenti alternativi ,pari ad esempio al
5%.
3. Calcolo del Vo
25 25
Σ Plv - Σ Spese
0 0
Vo = ________________
qn - 1
4. Calcolo del Vm ovvero del V12
Ci troviamo vicino alla metà del ciclo, quindi possiamo usare sia il metodo dei redditi passati che
quello dei redditi futuri
• Metodo dei redditi passati
12 12
V12 = q12 + Σ0 Spese - Σ0 Plv
• Metodo dei redditi futuri
25 25
Σ12 Plv - Σ12 Spese + Vo
V12 = ____________________________
q13
5. La soluzione a questo punto consiste in una semplice sottrazione dei valori trovati
Vs = V12 – Vo
c2) Stime sintetiche o analitiche i cui dati devono essere in gran parte scelti dallo studente,
avvalendosi delle sue conoscenze e dei manuali tecnici
Gran parte dei compiti di estimo che vengono proposto agli esami di maturità e agli esami per la
libera professione sono di questo tipo.
Per affrontare e risolvere correttamente un compito con pochi dati a disposizione
è necessario
a) Conoscere bene le materie tecnico professionali
b) Avere un minimo di immaginazione
c) Sapere usare bene i manuali tecnici
Dovendo scegliere tutto lo studente può decidere in base al tempo a disposizione
• se assumere tutti o parte dei dati analitici oppure adottare dati sintetici
• scegliere procedimenti di stima analitici, sintetici o semianalitici
UPassiamo ad esaminare due tracce significativeU:
UPrima traccia
“Un’azienda agraria,con una estensione di terreno di Ha 25,00, dovrà essere suddivisa ,in seguito
a successione ereditaria, secondo le quote di diritto spettanti a ciascun erede.
dal testamento del De Cuius si rileva l’assegnazione della quota disponibile al figlio A.
Gli eredi sono rappresentati da tre figli e dal coniuge superstite. Lo studente, dopo aver descritto le
caratteristiche agro-economiche dell’azienda presa in esame proceda:
• Alla valutazione dell’immobile, seguendo il procedimento di stima per capitalizzazione
dei redditi
• Al calcolo delle quote di diritto e delle relative quote di fatto
Si rappresenti infine il tipo di frazionamento e si descrivano le variazioni che si verificheranno nei
documenti catastali in seguito alla divisione ereditaria”.
USoluzione
Questo compito riguarda l’estimo legale, per cui il percorso da seguire è nel complesso obbligato,
ma i dati forniti sono pochi e quindi dovranno essere scelti a piacere dallo studente.
Vediamo i diversi passaggi nel dettaglio:
a) Individuazione e descrizione dell’azienda: per evitare troppi calcoli è consigliabile scegliere
un indirizzo produttivo cerealicolo ( mais,grano,orzo) o foraggero- cerealicolo
(mais,grano,orzo,medica,ecc.),vitivinicolo,orticolo,frutticolo.
b) Calcolo del valore dell’azienda che può essere fatta nel seguente modo:
b1 stima sintetica comparativa
b2. stima analitica per capitalizzazione dei redditi calcolando il beneficio fondiario
con un bilancio completo
b3 stima analitica per capitalizzazione dei redditi calcolando il beneficio fondiario
in percentuale rispetto alla PLV
Se si sceglie la stima analitica si dovrà poi individuare il saggio di capitalizzazione e quindi
applicare le relative formule.
c) Calcolo dell’asse ereditario corrispondente al valore del terreno
d) Quote di diritto : consultare il manuale tenendo presente che dal testo risulta che la figlio A
è stata assegnata la quota disponibile con il testamento. Per cui le quote di diritto saranno
così suddivise:
• Al figlio A spetta 1/4 quota disponibile + 1/6 della parte restante
• Al coniuge spetta 1/3 della parte restante,ovvero 1/4 dell’intero patrimonio
• Al figlio B spetta 1/6 dell’intero patrimonio
• Al figlio C spetta 1/6 dell’intero patrimonio
Considerando la superficie avremo:
• Figlio A 5/12 x 25 ha = ha 10.43.00
• Coniuge 1/4 x25 ha = ha 6.25
• Figlio B 1/6 x 25 = ha 4,16
• Figlio C 1/6 x 25 = ha 4,16
f) Quote di fatto: le quote di fatto in questo caso sono uguali alle quote di diritto in quanto non
vi sono state donazioni a nessuno degli eredi
g) Frazionamento
Il frazionamento verrà fatto con un disegno che suddivide il terreno secondo le quote
assegnate e poi dovrà essere compilato un modello nel quale vengono riportati i nuovi dati catastali.
GRAFICO
a 25
figlio B
b
Figlio A
c
coniuge
d
Figlio C
RISULTATO DEL FRAZIONAMENTO
numero Superficie
catastale
Redditi catastali
Provvisorio
definitivo
FOGLIO
Princ. Sub. Princ. Sub.
Ha a ca REDDITO
DOMENICALE
REDDITO
AGRARIO
123
25
a
b
c
d
4
10
6
4
16
41
25
16
00
00
00
00
3750
624
1561,5
937,5
624
2500
416
1041
625
416
g) Le variazioni catastali sono le seguenti
Verranno apportate modifiche
• alla mappa particellare : la particella a) mantiene il numero 25 mentre le altre particelle
che si vengono a formare dopo il frazionamento assumeranno i numeri successivi alle ultime
particelle di quelle presenti nel comune censuario
10
10
• archivio delle particelle : cambia il nominativo dei possessori,la superficie e il numero
delle particelle
• archivio delle partite : si scarica la particella originaria intestata al de cuius sostituita
dalle 4 partite degli eredi con tutti i dati delle nuove particelle( superficie e redditi)
• archivio degli intestati : numeri delle nuove partite con elenco dei beni
USeconda traccia
“Un operazione di diserbo lungo le sponde di un canale di bonifica,mal condotta,provoca danni
per una fascia profonda 40 m. e per una superficie complessiva di 2 ha ad un frutteto contiguo
specializzato. Dopo aver descritto le caratteristiche agrogeologiche della zona e quelle del frutteto,
si indichi la natura e l’entità del danno e si analizzino i criteri per la sua quantificazione”.
In questo caso è messa a dura prova la conoscenza tecnica dello studente e la sua immaginazione,in
quanto molti sono gli elementi che dovrà e potrà liberamente scegliere.
Vediamone alcuni:
a) Le caratteristiche idrogeologiche della zona . terreno e quantità di pioggia che cade in un
anno e la sua distribuzione stagionale
b) La specie frutticola (pescheto, ciliegieto, ecc): naturalmente conviene scegliere la specie che
è più conosciuta.
c) L’età del frutteto, la sua durata,i sesti di impianto, il periodo dell’anno in cui si è verificato
l’evento dannoso
d) Le caratteristiche dell’azienda .superficie totale,ubicazione,tipo di conduzione,ecc.
Soluzione
Si tratta di un danno da inquinamento e lo studente è lasciato libero di stabilire l’entità del danno.
In base al danno ipotizzato ne deriverà la stima. Vediamo alcune ipotesi:
1) In seguito all’inquinamento le piante muoiono. In questo caso si dovrà calcolare il valore del
soprassuolo del frutteto: Vs = Vm-Vo
In questo caso il Vo può essere calcolato sia per via analitica che con il metodo sintetico
per comparazione.
2) In seguito all’inquinamento le piante muoiono e bisogna sostenere un costo per disinquinare
il terreno. In questo caso al Vs dovrà essere aggiunte la spesa per il disinquinamento
3) Il danno è minore e comporta solo una perdita totale di prodotto:in questo caso si dovranno
calcolare i frutti pendenti o le anticipazioni colturali
DOVE PRELEVARE I DATI
Per effettuare una qualsiasi stima bisogna conoscere molti dati tecnici ed economici ,come le
esigenze e la tecnica colturale delle piante coltivate, i costi dei mezzi di produzione, i fabbisogni di
manodopera, il prezzo delle macchine,del bestiame,dei concimi e così via.
Per risolvere questo problema lo studente ha due possibilità:
1. Rilevare tutti i dati in un’azienda reale riempiendo un apposita scheda
2. Consultare manuali e prontuari tecnico-economici
3. Prontuari allegati ai libri di estimo: di facile consultazione ma non sempre esaurienti
4. Riviste di agricoltura con particolare riferimento a “Terra e vita” e all’”Informatore agrario”:
utili per le ricerche
5. Dati internet se disponibili
0 Comments:
Posta un commento