RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DI UN’UNITA’ ABITATIVA

RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DI UN’UNITA’ ABITATIVA
il sottoscritto Rossi Mario nato il 28/08/90 a Milano abitante in Carpiano (MI),via S.Martino n°50,su richiesta da parte dei proprietari dell’immobile ubicato in Carpiano (MI),via della Pace n°2, procede alla
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
dell’unità abitativa avente lo scopo pratico di vendita.
Informazioni e documenti reperiti sia dai committenti relativi allo stato giuridico che, presso l’ufficio del Catasto di Milano e sopraluogo presso l‘immobile oggetto di stima per la verifica delle condizioni relative alle proprietà intrinseche ed estrinseche.
Il procedimento per la valutazione economica del valore di mercato, sarà svolto con l’utilizzo di un procedimento sintetico monoparametrico e un processo analitico per capitalizzazione dei redditi.

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE DELL’UNITA’ ABITATIVA
Il bene è ubicato nella fascia esterna del comune di Carpiano (MI). Le vie di comunicazione sono limitate ma facilmente accessibili: fermata dell’autobus distante un percorso di 2 min a piedi; è possibile accedere facilmente a tutte le tangenziali e le autostrade. Tutti i servizi pubblici primari e di ogni genere sono nelle vicinanze: municipio, farmacia, ospedale, carabinieri, vigili, polizia municipale ,scuole primarie, biblioteca, chiesa, negozi, bancha ,parchi pubblici ,centri sportivi e parcheggi.
È un comune con un’alta presenza di zone verdi. I fabbricati di questa zona sono essenzialmente residenziali ad uso civile e popolare e si presentano in un buono stato di manutenzione. Le aree ricreative,come già detto nel punto precedente,sono presenti per tutte le fasce d’età e non ci sono insediamenti produttivi che possono provocare inquinamento,dato che la zona industriale è lontana. Essendo un comune residenziale ha una popolazione residente di circa Carpiano conta 2.412 abitanti (Carpianesi),in espansione, e ha una superficie di 17,2 chilometri quadrati per una densità abitativa di 140,23 abitanti per chilometro quadrato e dista 19 chilometri da Milano, capoluogo della omonima provincia cui il comune appartiene, la microcriminalità è quasi assente,il rumore e il traffico sono molto limitati.
CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL’UNITA’ ABITATIVA
PARTI COMUNI
L’unità abitativa si trova in un condominio verticale di quattro piani fuori terra, oltre il piano terreno,serviti da scale e ascensore,avente quattro appartamenti per piano con relative cantine e boxes. I lavori di costruzione sono stati ultimati il 20 Marzo 2006.
L’edificio è stato costruito in muratura ,cemento armato e la facciata è stata lasciata in cemento con effetto a “buccia d’arancia”. La manutenzione delle parti comuni è affidata alle ditte competenti. La pulizia dell’androne,delle scale con i relativi ballatoi è affidata ad una impresa di pulizie; i locali di servizio come il locale caldaie,contatori e autorimessa attrezzi sono affidati alla manutenzione periodica di ditte competenti;il giardino condominiale è curato settimanalmente da un giardiniere,la manutenzione generale dell’edificio e buona. L’ascensore è in ottimo stato di manutenzione,revisionato periodicamente e a norma.
PARTI IN PROPRIETA’ ESCLUSIVA
Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati di Milano,Comune di Carpiano (MI) ,ubicato in via della Pace n°2 ,intestato a BOSELLI ALESSANDRO nato a Milano (MI) il 21 marzo 1977 e PASTORELLO VERONICA nata a Crema (CR) il 31 agosto 1981. foglio 17, mappale 433, subalterno 5 e 20, categoria A/3 e C/6, classe 5, vani 4, rendita catastale euro 258,23 per il subordinato 5 e di euro 52.06 per il subordinato 20
LA SUPERFICIE COMMERCIALE
Superficie calpestabile locali 52.79mq : 52.79 x 100% = 52.79
Cantina 6,4 mq : 6,40 x 20% = 1,28
Balcone scoperto 18,06 mq : 18,06 x 35% = 6,30
Muri perimetrali e confinanti : 52.08 x 15% = 7.92
TOT 68,29

Vani
Locali principali 3
Locali accessori diretti 2/3
Locali accessori complementari 1/4
TOT 3,9 → 4


Il bene è situato al piano primo (secondo fuori terra) dell’edificio e ha una doppia esposizione con una camera da letto doppia, il salotto e la cucina. È composto da due locali, un servizo e un ripostiglio, con annessi un vano cantina ed un box per autovettura.
L’appartamento è presso che nuovo. Il pavimento è piastrellato nella zona giorno, nei bagni e nei ripostigli, mentre la zona notte è pavimentata a parquet. la porta in legno all’entrata è blindata, gli infissi interni sono di legno mentre i serramenti in acciaio con i doppi vetri e vi è presente anche un sistema d’allarme.
Gli impianti autonomi sono tutti a norma e controllati periodicamente dagli addetti. L’impianto di riscaldamento è autonomo ed è presente la possibilità di allacciarsi a fibra ottica.
Le due due pertinenze esterne (box e cantina) sono raggiungibili da scala interna,ascensore e apposita rampa. Il box è singolo con dimensioni 3 x 6 metri, mentre la cantina misura 2.6 x 2.5 metri.

SITUAZIONE GIURIDICA
La concessione edilizia risale al 9 settembre 2002 e i lavori di costruzione sono stati ultimati il 20 Marzo 2006. L’abitabilità è stata concessa il 07 Giugno 2006. Tale area è individuata nel vigente catasto terreni di detto comune al Foglio 17, col mappale 833, già 17/d, di Ha. 0.12.50.
Tutti gli impianti sono a norma secondo la vigente legge 46/1990. Nessuna situazione debitoria e creditoria grava sul bene, non sono presenti servitù passive e attive. Il bene grava solo sotto il diritto di piena ed esclusiva proprietà e di abitazione dei committenti proprietari : signor BOSELLI ALESSANDRO in regime di comunione legale con il coniuge PASTORELLO VERONICA.



STIMA SINTETICA MONOPARAMETRICA

Beni simili Data di compravendita Prezzo € Superficie comm.
BENE A 25/9/2008 165.000 80 mq
BENE B 04/10/2008 150.000 70 mq
BENE C 03/12/2008 125.000 65 mq
BENE D 27/7/2008 155.000 75 mq


Si imposta la proporzione da cui si ricava:
Sommatoria Prezzi/Sommatoria Parametri X Parametro Bene
595000/290 x 68,29 = 140112 €
Il bene non presentana comodi ,scomodi e detrazioni o aggiunte da imporre sul valore di mercato ottenuto se non il valore del box di c.a. euro 10000



STIMA ANALITICA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

Essendo documentato il canone di locazione a Carpiano è calcolabile quello annuo:
70/95 €/mqcommerciale/anno
Canone annuo 68,29mq x 90 €/mq = 6146 €
Canone mensile 614 € /12 = 580 €
Sapendo che il calcolo del Beneficio fondiario è Bf=Rpl-Spp , si prosegue calcolando il reddito della parte padronale e le Spese della parte padronale.
DETERMINAZIONE Rpl
Si calcola il reddito padronale lordo ipotizzando delle rate mensili anticipate ed un saggio d’interesse del 2%.

Rpl=580 x (12 + 12+1/2 x 0,02 )= 7035,40 €
DETERMINAZIONE Spp
Per determinare le spese della parte padronale , bisogna considerare il totale delle spese annue che ordinariamente il proprietario dovrebbe o deve sostenere per quell’immobile. Di queste fanno parte Quote,Imposte,Amministrazione,Sfitto e Inesigibilità,Spese di gestione e Interessi.
Quote: dall’8 al 19% dell’Rpl.
7035,40 x 10/ 100 = 703,54 €
Imposte: ICI e Imposta di Registro.
ICI → Rendita Catastale x 1,05 x 100 x 0,005
258,23 x 1,05 x 100 x 0,005 = 135,57 €
Imp. Di Registro: 1% del canone annuo.
6146 x 1/ 100 = 61,46 €
Amministrazione : dal 2 al 5% dell’ Rpl.
7035,40 x 3/ 100 = 211,06 €
Spese di gestione : 1% dell’Rpl.
7035,40 x 1/ 100 = 70,35 €
Sfitto e Inesigibilità : dal 2 al 6% dell’Rpl.
7035,40 x 3/100 = 211,06 €

L’interesse viene calcolato dalla somma di tutte le spese moltiplicate per gli interessi passivi e il tempo di anticipazione.
I : (Q + Imp. + Amm. + Sp + Sf e In) x 6/12 x saggio di interesse
(703,54+135,57 +61,46 +211,06 +70,35+211,06) x 0,5 x 0,02 = 13,93 €

Spp = 703,54+135,57 +61,46 +211,06 +70,35+211,06= 1393,04 €

Bf = Rpl-Spp = 7035,40 -1393,04 = 5642,36 €

Viene calcolato il saggio di capitalizzazione dal rapporto del Bf del bene oggetto di stima e la somma dei prezzi di beni ad esso simili , utilizzati nel procedimento sintetico precedente.

r = 5642,36 / 125000= 0,045 → 4,5%
r = 5642,36 / 150000 = 0,037 → 3.7%
Dato questo saggio di capitalizzazione viene calcolato il valore di mercato del bene.

V= Bf/r = 5642,36 / 0,04 = 141059,00 €

Il valore ottenuto per via sintetica è di 140112 € ed è simile a quello ottenuto per via analitica che è di 141059,00 € e , pertanto , lo conferma.
Il valore di mercato, dato dalla media dei due valori, è stimato in 140585 €.
Tenendo conto del valore medio di 10000 del box.